En la venta de un piso deben darse tres medidas: metros útiles, metros construidos de la vivienda y metros construidos de las partes proporcionales de las zonas comunes. Lo que el cliente paga por su casa son los metros construidos de su vivienda, más lo que le toque en el reparto proporcional de las zonas comunes (portales, escaleras, jardines, etc.). Es ésta la razón de que los metros habitables o útiles de un piso siempre estén por debajo de los metros que paga el cliente. Lo que se paga no sólo es el espacio, sino también la construcción, tanto propia como comunitaria.
La ley 57/1968 obliga al promotor, a través de una entidad financiera o aseguradora, a garantizar las cantidades entregadas a cuenta por un cliente, previas a la recepción de su vivienda. Esto significa que si una promotora no finaliza una obra, el cliente está en pleno derecho de ejecutar el aval que se le dio por la entrega de cantidades en el proceso de compra de su vivienda.
Como norma general, el artículo 142 del Reglamento Notarial atribuye el derecho a elegir notario a "quien deba satisfacer los derechos arancelarios". Como las empresas inmobiliarias y financieras desplazan al cliente la obligación de pagar los gastos de escritura, es obvio que a éstos corresponde la elección de notario.
Formalizar una hipoteca suele conllevar una serie de gastos, que son: notaría, registro de la propiedad, gestoría, tasación, gastos bancarios y actos jurídicos documentados.
Es la valoración mercantil que un técnico independiente realiza sobre un inmueble en una fecha concreta y que le sirve de referencia a las entidades financieras para la concesión de las hipotecas.
Las últimas nóminas o liquidaciones de IVA, la última declaración sobre la renta, el contrato de compraventa de la finca, la nota simple del registro de la propiedad y el último recibo del IBI.
Significa Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Es un impuesto directo que grava el valor catastral de los inmuebles. Lo exigen los ayuntamientos y ha de pagarse anualmente. A día de hoy la Marina de Sotogrande carece de numeración catastral por lo que los recibos de IBI no se han girado aun desde que se entregaron las viviendas.
En la Marina la comunidad se encarga de la seguridad, jardinería e iluminación de las calles y consumo de agua y es llevada por Sotogrande S.A. En el puerto Deportivo, la comunidad es llevada por la concesionaria del puerto cuyas oficinas se encuentran en la torre de control. Dicha comunidad incluye seguridad, agua, jardinería de zonas comunes y de terrazas. La zona de villas está dividida en dos comunidades Parques I y Parques II. Ambas son llevadas desde su oficina situada en Galeria Paniagua. El servicio de comunidad incluye seguridad, iluminación de calles y jardinería de zonas comunes.
El promotor tiene la obligación de informar al ayuntamiento una vez que la obra se ha terminado. Los técnicos del ayuntamiento revisarán la ejecución de la obra y determinarán si cumple o no los requisitos y normas para su habitabilidad. Es conveniente que antes de escriturar la vivienda el cliente constate que existe tal licencia de primera ocupación.
El Impuesto sobre Valor Añadido es de un 7% en la compra de las viviendas y de un 16% en los locales comerciales, en las plazas de garaje y trasteros (si no se compran como un todo de la casa). Este mismo IVA de un 16% lo hay para el alquiler de inmuebles.
Existe un consenso en Sotogrande para que los honorarios por gestiones de ventas sean de un 5% del precio de venta. Normalmente esta comisión viene incluida en el precio de venta y será pagado por el vendedor en el momento de la formalización de la venta en escritura pública.
ARRAS: Existe varias formas de arras según queremos atar al comprador/vendedor:
- Penitenciales. En este caso únicamente podemos exigirle al vendedor que se ha echado para atrás el doble de las cantidades o si es el comprador, que el vendedor se quede con el depósito.
- Confirmatorias. Si no se pone nada en el contrato privado entonces se consideran confirmatorias ¿Qué significa esto? Pues bien que si el comprador/vendedor se echa para atrás, podemos obligarle a firmar ante notario, incluso ante un juez. Es mas este podrá fijar una compensación por daños y perjuicios.
- Penales. Igual que las confirmatorias, pero la compensación se fijará no por el juez sino seria el mismo deposito. Es decir te obligan a comprar la casa y además el deposito pagado no seria parte del precio sino una indemnización.
OPCION DE COMPRA: Es la mejor opción para el comprador, puesto que este al final del periodo de opción puede o no obligar al vendedor a venderle el inmueble. Se puede incluso inscribir en el Registro Mercantil para que el comprador se asegure que no se venda la vivienda a un tercero mientras la opción esté vigente. Sin embargo en la opción se puede introducir una indemnización si el comprador no sale para adelante.
